С чего начать оформление пристройки: необходимые документы и порядок действий

Причины для отказа в легализации пристройки

• несоблюдение формальных требований (подача неполного комплекта документов);
• отсутствие у заявителя правомочий на проведение реконструкции;
• несоответствие планируемой или возведённой пристройки строительным нормам, назначению участка, проекту межевания участка;
• несоответствие конструкции и используемых материалов требованиям безопасности, причём по данной причине отказ может иметь место на любой стадии: при планировании, вводе в эксплуатацию или в случае легализации через суд;
• превышение предельных размеров допустимого строительства: в таких обстоятельствах планируемые превышения целесообразно согласовать с компетентным органом;
• отклонение возведённого объекта от проектной и разрешительной документации.

Как должно быть: порядок действий

Чтобы к владельцу дома ИЖС или к автору реконструкции не возникло вопросов у администрации, он должен действовать по следующему порядку:

1. Обратиться в муниципалитет, в котором зарегистрирован дом. Получить бланк заявления на реконструкцию. Заполнить его, предоставив технические сведения о будущей пристройке к зданию и эскиз (чертёж).
2. Дождаться решения муниципалитета. Чаще всего, оно положительное. Для отказа нужны веские основания. В крайнем случае, заявление отправят на доработку, если оно не соответствует правилам.
3. Получить разрешение и приступать к запланированной реконструкции. Выполнять её в соответствии с заявленной схемой.
4. После окончания работ заказать новый кадастровый план дома у лицензированного кадастрового инженера. С этим документом вновь обратиться в муниципалитет, который проведёт проверку соответствия, после которой документация автоматически попадает в ЕГРН, где внесут изменения в кадастровые сведения.

Разновидности пристроек и особенности их легализации

Возведение любых строений осуществляется согласно ранее утверждённым проектам

При этом важное значение при формировании проекта отдают различным государственным нормативам, в числе которых строительные, санитарные, противопожарные и прочие требования

Пристройка представляет собой реконструкцию существующего сооружения. Проведение операций по строительству дополнительных помещений предполагает дополнение к дому, не предусмотренное предыдущими проектами

Согласно действительным нормам Градостроительного кодекса, пристройки бывают двух типов:

1. Вспомогательные помещения, не нуждающиеся в дополнительной земле. К ним относят различные веранды, балконы, террасы и прочие сооружения данного формата. Этот вид пристроек называется некапитальными.
2. Капитальные пристройки, подразумевающие, что для их появления требуется дополнительная площадь. При этом конструкция будет предназначена для фактического увеличения жилплощади. В последующем эти новые помещения будут использоваться для проживания.

В зависимости от типа пристройки имеется множество нюансов по их узакониванию. Так, некапитальные конструкции не нуждаются в получении разрешения на строительство. Фактически, они не вносят никаких жизненно важных изменений в первоначальный проект дома. Для легализации такой пристройки потребуется обратиться в БТИ и оформить новый технический паспорт.

В случае с капитальной пристройкой всё будет намного сложнее. Так как конструкция предназначена для жилых целей, она становится инструментом увеличения существующей жилой площади. Следовательно, первоначальный проект полностью меняется с появлением таких конструкций. Чтобы легализовать капитальную пристройку, придётся изменить первоначальный план проекта дома, согласовать все внесённые изменения с государственными структурами, оформить разрешение на строительные работы

После завершения строительства пристройка будет проверена специальной комиссией, которая обратит внимание, соответствует ли фактически выполненная конструкция параметрам, указанным в технической документации

Когда могут отказать?

Лучше получать разрешение на проведение строительных работ до их начала. Суд может отказать в возведении пристройки, если найдёт нарушения или несоответствия в представленных документах.

Если самовольная постройка уже стоит, то наверняка будет вынесено решение о приведении участка в прежний вид, что повлечёт за собой финансовые затраты. Вот перечень причин, которые гарантированно повлекут за собой отказ:

1. Любые подземные коммуникации должны пролегать на расстоянии более 2.5 метра от постройки. Это обязательное требование к любым жилым строениям.
2. Во время работ затронуты несущие конструкции основного строения. В этом случае оформить пристрой не получиться, ведь возникает угроза целостности здания.
3. Когда строительство проводилось по устаревшим технологиям, или использовались некачественные материалы.

Оформление пристройки содержит массу нюансов, с которыми нужно считаться. Например:

• оформить пристройку лучше в 2020 году. Со следующего года планируется ужесточить процедуру оформления;
• после подачи искового требования, есть установленный срок для принятия исполнительным органом власти заявления к рассмотрению. Ответ приходит по почте заявителю. Рекомендуем не выжидать, а периодически справляться у судебного секретаря, принято исковое требование к рассмотрению или проигнорировано.

Узаконивание самовольных строений

Подготовительная процедура и официальное узаконивание пристройки к дому перед ее строительством не занимает много времени.

Однако, по статистике в 80% из ста домовладельцы начинают заниматься сбором документов и регистрацией капительных конструкций уже после их возведения.

Хуже всего, если оформление самовольного строительства начинается спустя годы, когда возникает необходимость проводить сделки с недвижимостью, продавая ее или переоформляя на другого собственника.

В этих случаях начинать узаконивание придется с судебных инстанций. В качестве истца выступает владелец загородного участка, в качестве ответчика – муниципальные органы власти.

Обращение в суд со стороны домовладельца, как истца может быть не только в случаях, когда нужно узаконить самовольную пристройку, но и тогда, когда компетентные органы отказывают в выдаче разрешения на новое строительство.

И в том и в другом случае к исковому заявлению, написанному по установленному образцу нужно приложить пакет сопутствующих документов. В них входит ранее полученные разрешения и согласования на объект строительства и проектная документация.

При соответствующем положительном решении суда (а, чаще всего, оно таким и бывает) домовладелец получает на руки соответствующий правовой документ и квитанцию об оплате штрафных санкций за документацию, оформляемую не вовремя.

Подготавливая пакет документов для суда необходимо обратить внимание на следующее:

• Вся документация должна быть оформлена, согласно действующим на сегодняшний день строительным нормам.
• Обязательны оригиналы всех документов, подтверждающих права собственности.
• Все заявления и разрешения должны быть написаны от руки подписанта или должны быть заверены у нотариуса (согласие совладельцев, соседей).
• Обязателен акт о том, что материалы, применяемые при строительстве пристройки, экологически чистые и соответствуют санитарным нормам.

Отказ суда правомочен в случаях неверно или халатно оформленного пакета документов или тогда, когда самовольное строение выполнено с нарушениями строительных или санитарно-эпидемиологических норм. Так же отказ в регистрации может быть выдан судом, если конструкция подвергает опасности жизнь людей или возведена с нарушением правовых и законных прав совладельцев недвижимости, соседей.

Что нужно знать

Осуществить перепланировку в частном доме владельца могут подвигнуть разные причины. Это и строительство дополнительных комнат для увеличения жилой площади, и возведение хозяйственных сооружений.

Возвести пристройку к частному дому можно двумя способами — самостоятельно и официально. Когда строительство ведется на законных основаниях, то начинается оно со сбора разрешительной документации.

Причем с контролирующими инстанциями согласуются любые сложные строительные и ремонтные работы, следствием каких становится реконструкция дома или изменение его общей площади.

Другой, более популярный способ, заключается в самовольном строительстве. То есть сначала собственник дома строит дополнительные помещения и только потом пытается их узаконить.

Оформить самовольную постройку можно, хотя на это потребуется несколько больше сил и времени. Но учесть надлежит и возможность запрета на оформление.

Тем не менее, с необходимостью оформления пристроек рано или поздно сталкивается каждый собственник подобного имущества.

Основные термины

Прежде чем начинать оформление пристройки, необходимо узнать, а нужно ли это? Дело в том, что многое зависит от характеристик конструкции.

Пристройки бывают капитальными и облегченными. Причем первые должны в обязательном порядке иметь документальное оформление, а вторые не подлежат госрегистрации.

Некапитальная застройка выражается в таких работах, как:

То есть не требует оформления пристройка, имеющая статус временного сооружения. Понятно, что такие сооружения как навес, небольшой тамбур или иная легкая пристройка, могут быть в любое время снесены.

Строение строится с целью использования его в течение длительного времени. За счет такой пристройки увеличивается площадь дома.

Вот такое сооружение должно быть узаконено в обязательном порядке. По закону необходимо предварительно согласовать строительство с уполномоченными органами.

Для чего это нужно

Любая капитальная постройка должна иметь разрешение и утвержденный проект. В противном случае оформить данное сооружение в собственность не получится.

Владелец дома может возразить, ведь на дом то у него документы есть. Но если к зданию пристраивается помещение, то имеет место реконструкция.

Таковая должна быть узаконена. Любая проверка выявит нарушение и повлечет за собой штрафные санкции.

Например, кто-либо из проживающих граждан пожалуется на самострой. В этом случае строение будет признано незаконным в судебном порядке. Собственника обяжут снести пристройку за свой счет.

Если использовать официальное определение пристройки, то это дополнительная часть строения. При этом она:

• второстепенна по отношению к зданию;
• не включена в изначальный проект во внешний периметр строения;
• владеет одной или более стеной, общей со строением.

Регистрация пристройки необходима, поскольку она нарушает проект здания, к какому добавляется. По документам получается, что это абсолютно другое строение.

Причем не имеет значения возраст такого сооружения. Если имеется пристройка, которая не входит в первоначальный план, то ее нужно зарегистрировать.

Нормативная база

Видно, что законом самовольные постройки делятся на два вида – построенные на не положенном месте и возведенные при отсутствии разрешительных документов.

Когда речь идет о пристройке к частному дому, то резонно предположить, что назначение земли вполне соответствует и дополнительное строительство возможно.

Основная проблема именно в разрешении. При отсутствии такового оформление осуществляется исключительно в судебном порядке.

Собственнику потребуется доказать, что строение не ущемляет прав третьих лиц, не представляет опасности и не нарушает существующих норм.

Кроме того строительство пристройки к дому в некотором роде является реконструкцией здания, поскольку увеличивает его площадь и меняет характеристики.

Когда могут отказать?

Лучше получать разрешение на проведение строительных работ до их начала. Суд может отказать в возведении пристройки, если найдёт нарушения или несоответствия в представленных документах.

Если самовольная постройка уже стоит, то наверняка будет вынесено решение о приведении участка в прежний вид, что повлечёт за собой финансовые затраты. Вот перечень причин, которые гарантированно повлекут за собой отказ:

1. Любые подземные коммуникации должны пролегать на расстоянии более 2.5 метра от постройки. Это обязательное требование к любым жилым строениям.
2. Во время работ затронуты несущие конструкции основного строения. В этом случае оформить пристрой не получиться, ведь возникает угроза целостности здания.
3. Когда строительство проводилось по устаревшим технологиям, или использовались некачественные материалы.

Оформление пристройки содержит массу нюансов, с которыми нужно считаться. Например:

• оформить пристройку лучше в 2020 году. Со следующего года планируется ужесточить процедуру оформления;
• после подачи искового требования, есть установленный срок для принятия исполнительным органом власти заявления к рассмотрению. Ответ приходит по почте заявителю. Рекомендуем не выжидать, а периодически справляться у судебного секретаря, принято исковое требование к рассмотрению или проигнорировано.

Чтобы правильно составить исковое требование, рекомендуем воспользоваться услугами юриста.

Варианты оформления документов

Оформить документы на уже построенную пристройку можно двумя путями: через администрацию и через суд.

Узаконивание административным путем

В этом случае вы проходите тот же путь, что при планируемой пристройке:

• Подаете уведомление о реконструкции.
• Ждете ответ от администрации.
• Обращаетесь к кадастровому инженеру для подготовки техплана.
• Подаете уведомление об окончании работ.
• Ждете результаты проверки и уведомление о соответствии.

Дальше администрация подает документы в Росреестр. Регистратор вносит изменения в ЕГРН. После этого пристройка будет считаться законной.

Это простой путь узаконивания. Обычно, если пристройка не очень сложная, ее можно узаконить административным путем. Но всегда есть риск, что вместо уведомления о соответствии вы получите отказ от администрации. Каждый случай индивидуален, и единого рецепта здесь нет. Узнать, как лучше действовать в вашей ситуации, можно на консультации у эксперта «Геомер групп». Записаться можно по телефону .

Легализация через суд

Это более сложный способ. Но если административным путем узаконить пристройку не получилось, суд – единственный выход. Суды не всегда встают на сторону владельцев. Перспективы положительного исхода дела будут выше, если соблюден ряд требований:

• У вас есть зарегистрированное право собственности на участок и дом, к которому была сделана пристройка.
• Проведенная реконструкция не нарушает строительные нормы, не несет опасности для людей.
• Пристройка не нарушает права третьих лиц.

Если в вашем случае все эти требования соблюдаются, можно начинать подготовку документов для обращению в суд.

Как оформить пристройку к дому или даче: советы юриста

Причин, по которым собственники домов хотят соорудить пристройку, существует много. Кто-то хочет создать дополнительную жилую площадь, кто-то исправляет архитектурные промахи объекта, а кто-то желает построить уютный уголок в виде веранды или летней беседки. Так или иначе, любая подобная пристройка требует строго документального оформления и грамотного узаконивания. Безусловно, некоторые граждане решают игнорировать процесс регистрации, а потому самовольная пристройка может законно отправиться под снос. Чтобы этого не допустить, необходимо соблюдать ряд простых правил, о которых будет рассказано далее.

Как зарегистрировать пристройку к дому? Собрав весь необходимый пакет документов, и передав его в орган местного самоуправления, придется дождаться специального согласия на реконструкцию. По сути, этот документ предоставляет право на строительство дополнительного объекта. Если постройка завершена, приглашается государственная комиссия для проверки возведенного сооружения. Специалисты оценивают постройку на соответствие первоначальному плану, санитарным нормам, а также архитектурным правилам. По итогу проверки будет выдано заключение о соответствии, которое нужно будет передать в бюро технической инвентаризации (БТИ). На этой стадии в техническую документацию строения будут внесены все необходимые изменения.

Советы экспертов

Узаконивание сооружения достаточно сложная процедура, которая отнимает у человека силы и большое количество времени. Юридические лица по этому поводу советуют придерживаться некоторых правил:

1. Расстояние от пристройки до коммуникаций (подземных) не должно быть менее 2,5 метров.
2. При строительстве не должны быть затронуты, снесены или повреждены несущие стены.
3. Строение не должно находиться ближе 1 метра к забору соседей.
4. При возведении необходимо использовать новейшие материалы и технологии, также придерживаться всех имеющихся нормативов и стандартов.
5. Обращение в судебные органы осуществляется несколькими способами. Заявление можно отправить почтовым письмом или принести его лично, это наиболее лучший вариант, секретарь подскажет, как правильно оформлять заявление. Если обращение оформлено не по правилам, суд может отказать в исковых требованиях.
6. Когда заявление подано, не нужно долго ждать ответа из органов власти. По истечении недели, лучше позвонить и узнать, как обстоят дела с обращением, принято оно или осталось без внимания.
7. Судья может отказать в рассмотрении из-за неправильно написанного обращения или по причине того, что решение было принято ранее. Других причин для отказа нет. Если случилось так, что заявление отклонено по неизвестным причинам, можно попытаться подать его повторно или написать жалобу.
8. Если по какой-либо причине происходит спор между собственником земельного участка и хозяином пристройки, то решение будет вынесено в пользу владельца строения, только в случае, если ему удастся доказать что хозяин земли не был против строительства.

Из-за незаконности возведения, в дальнейшем строение нельзя продать, сдать, подарить, обменять или передать по наследству. В этой ситуации нужна консультация специалиста, совместно с ним нужно просмотреть все имеющиеся бумаги на участок и дом, а также продумать дальнейшие действия.

Нужно будет сделать экспертизу возведенной пристройки, эксперту потребуется дать ответы на несколько вопросов, к ним относятся следующие:

• нет ли нарушений прав и интересов соседей;
• соответствует, пристрой всем необходимым правилам безопасности;
• нет ли нарушений гигиенических и санитарных норм.

Помимо этих вопросов могут быть и другие на усмотрение суда. После проведенной экспертизы нужно произвести согласование в муниципалитете. После собственнику предстоит обращение в БТИ для внесения всех необходимых изменений в техническую документацию.

Последним этапом будет регистрация объекта в Росреестре и получение документов на новое строение с другой площадью и характеристикой. Но не всегда весь процесс проходит гладко, на любом этапе узаконивания можно столкнуться с различными неприятностями или получить отказ в оформлении документов, в этом случае единственным решением будет обращение в судебную инстанцию. Именно по этим причинам нужна помощь квалифицированного юриста.

Оформление некапитальной постройки

Как узаконить пристройку некапитального типа? Сделать это на самом деле очень просто. Прежде всего, необходимо найти местное бюро технической инвентаризации (БТИ). После этого собирается полный пакет документации на дом, который следует отнести в вышеназванную инстанцию. В бюро составляется специальное заявление о внесении изменений в технические домовые документы. Сделать это можно как до начала возведения пристройки, так и после. Вопрос о том, какой из этих двух вариантов удобнее, очевиден. Оптимальным вариантом будет оформление уже возведенного объекта некапитального типа, ведь все данные уже точно известны, а серьезные изменения вряд ли последуют. Но здесь есть одна небольшая проблема. Хоть это и маловероятно, но БТИ может отказать в разрешении на пристройку. Конечно же, на то должны быть серьезные причины. Именно поэтому лучше подстраховаться и согласовать возведение объекта некапитального типа заранее.

Из бюро должна приехать специальная приемочная комиссия для составления акта о завершении переустройства. Когда БТИ отдаст полный пакет документов обратно, вопрос можно будет считать решенным.

Если же в доме есть несколько хозяев, то понадобится письменное соглашение на дополнительный объект некапитального типа от каждого из жильцов.

Необходимые документы

Самый утомительный процесс, это сбор пакета документов для узаконивания пристройки. Для этого потребуются следующие бумаги:

1. Документы, подтверждающие право собственности на землю и дом (если имеется) в той местности, где была возведена пристройка.
2. Нормативная документация, выданная службой ЖКХ.
3. Справка из БТИ.
4. Информация о количестве зарегистрированных лиц на данной территории. Для получения этой информации необходима выписка из домовой книги.
5. Проектная документация по перепланировке дома.
6. План на строение.
7. В случае, если пристройка располагается вблизи с соседским участком, потребуется их письменное согласие.
8. Документы из коммунальных организаций (водоканал, теплосети, газовая и пожарная инспекции).
9. Акт о согласии на строение из санэпидстанции.
10. Фотоснимки дома и участка.

Перечень необходимой документации может измениться, в зависимости от месторасположения и сложности постройки.

Разновидности и документация

Согласно общепринятым нормативам, пристройки делятся на два главных вида:

• некапитальные — такое наименование имеют перестроечные строения, не имеющие в качестве основы твердоватого фундамента. К примеру, крыльцо или лестницы большого здания, находящиеся на улице. Еще к этой категории можно причислить витрины, террасы, навесы и иные быстро разбираемые и собираемые пристройки, не имеющие твердой основы;
• капитальные. Балконы, веранды, лоджии — это основные виды капитальных сооружений. От некапитальных строений отличаются реальным влиянием на экономические и технические свойства многоквартирного здания, определяемые высотой, шириной и иными параметрами возведенных сооружений.

Акт приемки — все, что потребуется для оформления некапитальных строений. Специальных разрешений получать не нужно, можно сразу начинать строительство.

А капитальные строения требуют больше внимания и огромного пакета бумага, в который входят:

1. Согласие на стройку от всех жильцов здания.
2. Проект постройки.
3. План жилой площади.
4. Документ о том, кто владеет жильем – соглашение купли-продажи, дарения, наследства и так далее.
5. Согласование из Роспотребнадзора.
6. Характеристика от инспекции пожарной.
7. Справка из Комитета архитектуры и градостроительства.

Как только все бумаги будут собраны, отправляйтесь с ходатайством в администрацию. Руководство в любом случае должно утвердить ваш проект, чтобы вы смогли заняться строительством. Многие сразу приходят с заявлением в судебную инстанцию, считают, что так быстрее получат положительное решение.

Необходимо выделить, что администрация города или района может отправить отказ. Вот основные причины:

• Если многоквартирное здание находится в центре города и считается памятником архитектуры.
• Если постройка разрушит дом и ухудшит его визуальный вид.
• Если проект согласован, но при его создании будут использоваться старенькие технологии и материалы.

Получив разрешение от администрации, сразу начинайте стройку. А после работы обязательно составьте акт приемки и обратитесь в бюро тех. инвентаризации. Именно в БТИ вы должны получить официальное заключение о перепланировки жилой площади.

Зачем узаконивать пристройку к дому?

Необходимость официального оформления прав на новое строение связано с тем, что без них данный объект невозможно:

• Продать.
• Обменять.
• Подарить.
• Сдать в аренду.
• Передать в наследство.

То есть без законного оформления пристройки человек будет лишён прав на её использование.

Кроме того, владелец дома будет оштрафован за несоответствие документов на дом и его фактических параметров.

Единственным исключением из требования узаконить пристройку, являются некапитальные строения. К ним относятся:

• Крыльцо.
• Дополнительный вход в дом.
• Навес.
• Гараж на участке в СНТ.
• Лестница.
• Терраса.
• Вспомогательная постройка.
• Балкон.
• Иные строения, которые не затрагивают коммуникаций и несущих конструкций.

На строительство таких объектов не нужно получать разрешение.

Конечно, наилучший вариант – получить разрешение на строительство заранее. Это защитит от возможных требований снести самострой и административного штрафа за него. Но есть возможности узаконить и уже существующее строение.

Пакет документов

Как узаконить пристройку к дому и надо ли ее вообще узаконивать каким-либо образом? Процессом узаконивания пристройки можно не только официально оформить права в уполномоченных органах, но и избежать ответственности за самовольно возведенное строение.

Дело в том, что строение, построенное без необходимого согласования или разрешения, подлежит принудительному сносу за счет его владельца (статья 222 ГК РФ содержит такое правило).

Самовольную пристройку к дому можно узаконить в 2017 году можно узаконить при соблюдении следующих нюансов:

• если возведение объекта осуществлял законный владелец земельного надела;
• если возведенное строение по своим техническим характеристикам соответствует градостроительным нормам, правилам и стандартам;
• если возведение спорного объекта не нарушает интересы третьих лиц.

Если данные условия соблюдены, оформление прав на самовольно возведенную пристройку или отдельное сооружение может осуществляться путем обращения в органы местной власти либо в судебном порядке.

Узаконивание пристройки или же пристроек к частному дому, осуществляется на основании следующих документов:

• документы, подтверждающие законность владения земельным участком, на котором возведена несогласованная пристройка;
• справки и бланки, подтверждающие соответствие спорного объекта строительным нормам и правилам;
• доказательства соблюдения интересов и прав владельцев смежных объектов недвижимости (например, наличии соответствующих отступов и разрывов между постройками, и т. д.).

Если представленные документы подтверждают соответствие строительным нормам и правилам, правообладатель получит согласование местных органов власти и обратится в службу Росреестра для постановки объекта на учет. При отказе в узаконивании строения или пристройки этот вопрос можно решить и в судебном порядке.

Узаконить такое сооружение без документов, оформленных у кадастрового инженера, будет практически невозможно даже в судебном порядке.

Отказ в узаконивании постройки, в том числе самовольно возведенной постройки, должен быть обоснован ссылками на нормативные правовые акты, что не лишает граждан возможности подать жалобу в прокуратуру или судебные органы.

Квалификация проектировщиков – кто должен выполнять проектирование пристройки и кого лучше искать

Проект и иные документы на пристройку при реконструкции может оформлять только проектная организация, состоящая в СРО. Этот момент нужно проверить еще на стадии заключения договора, так как в противном случае будет получено отрицательное заключение экспертизы. Также желательно убедиться в квалификации и опыте работы проектировщика, особенно по аналогичным видам работ. Например, компания Смарт Вэй всегда предлагает ознакомиться с примерами по ранее выполненным заказам, поэтому клиент сразу может принять объективное и взвешенное решение. Обращайтесь, мы подробно разъясним требования закона к проектированию и согласованиям пристройки, предложим выгодные условия сотрудничества.