Планирование технического обслуживания систем отопления: регламент, примеры договоров

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. В случае возникновения споров и разногласий между Сторонами, таковые решаются путем переговоров. 

9.2. Все споры и разногласия, не разрешаемые путем переговоров, подлежат рассмотрению в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ. 

В случае заключения Договора с дочерним обществом или предприятием ОАО «Газпром» п.9.2. излагается в следующей редакции: 

9.2. Все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его исполнения, нарушения, прекращения или недействительности, подлежат разрешению в Третейском суде «Газпром» в соответствии с его Регламентом. Решение Третейского суда является окончательным. 

Категории потребителей тепловой энергии

Все потребители классифицируются согласно 4 разделу СП 124.13330.2012 «Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003». В соответствии с документом их делят на несколько категорий.

1. К первой категории надежности распределения относят потребителей, не допускающих прерывания подачи фиксированного объема тепловой энергии и снижения температурного режима в комнатах ниже значений, установленных в ГОСТ 30494. К ней относят медицинские и детские учреждения, в которых люди находятся круглосуточно, производственные площадки специального назначения, шахты, картинные залы и многие другие.
2. Ко второй категории причисляют потребителей, допускающих понижение температурного режима в помещениях с отоплением, например во время ликвидации последствий аварийной ситуации, длительностью до 54 часов. Допустимый порог значений для жилых и общественных зданий – 12 градусов, промышленных сооружений – 8 градусов.
3. К третьей категории надежности распределения относят всех остальных пользователей.

Оплата услуг теплоснабжения

1. Доступность тепла и теплоносителей для пользователей.
2. Обоснованность расходов компаний, действующих в теплоснабжающей сфере, а также транспортировка и сбыт теплоснабжения организациями на производственные предприятия.
3. Достаточность объема денежных средств, необходимых для того, чтобы финансировать мероприятия для надежного функционирования и развития теплоснабжающих систем.
4. Направленность на меры стимулирующие рост энергетической и экономической эффективности.
5. Стабильность договорных отношений между сторонами с помощью формирования долгосрочных тарифных планов.
6. Открытость и доступность понимания для населения ценовой политики.

Существует система государственного контроля над установлением тарифов. В каждом субъекте Российской Федерации действует региональная экономическая комиссия – РЭК. За ценами на коммунальные услуги осуществляет антимонопольная служба. Повышение тарифов, в части периодичности регулируется Федеральными законами. РСО не сможет изменить этот порядок.

Соблюдать нормы законов обязаны все. Потребители должны своевременно оплачивать поставки тепловой энергии или теплоносителя по тарифам, установленным органом регулирования тарифов для конкретной категории пользователей. Расчетный период, по которому начисляется оплата, равен одному календарному месяцу. В сфере ЖКХ установлен порядок внесения оплаты по факту получения услуги. Если качество услуг не соответствовало установленным договором, есть способы уплатить только за тот объем услуг, который был действительно получен. Все условия по расчетам и разрешению разногласий должны быть прописаны в договоре теплоснабжения.

Расторжение

Договор теплоснабжения может быть расторгнут в одностороннем порядке. Для поставщика тепловой энергии основанием может выступать наличие у потребителя задолженности за коммунальную услугу за 2 и более месяца. В свою очередь собственник помещения или УК (ТСЖ) может расторгать договор с ресурсоснабжающей организацией по причине перехода к другому поставщику тепловой энергии.

В соответствии с п. 43 Постановления Правительства РФ от 08.08.2012 года № 808 лицо, желающее расторгнуть договор теплоснабжения, обязано уведомить об этом вторую сторону не позднее, чем за 1 месяц до истечения его срока действия. В противном случае данное соглашение автоматически продлится на аналогичный период времени.

Составление графика обслуживания отопления

Недельный программатор отопления

Профессиональное обслуживание систем отопления начинается с составления графика проведения эксплуатационных мероприятий. Он напрямую зависит от схемы и сложности установленных элементов. Если работа предусматривает автоматические приборы регулирования температуры теплоносителя – следует дополнительно проводить тестирование их работы.

Но независимо от этого существует ряд мероприятий, выполнение которых входит в обязательное техническое обслуживание отопления:

• Визуальный осмотр трубопроводов на выявление протечек и повреждений – 1 раз в месяц;
• Проверка состояния ключевых элементов – насосов, запорной арматуры, термометров и манометров, устройств автоматики. Выполняется не реже 1 раза в неделю;
• Своевременное обслуживание радиаторов отопления должно делаться перед каждым отопительным сезоном;
• Удаление воздушных пробок – при каждой смене теплоносителя, после ликвидации аварийных ситуаций или технического обслуживания батарей и котлов отопления;
• Полное техническое обслуживание системы отопления здания – перед проведением пуско-наладочных работ или после капитального ремонта или модернизации.

В идеальном варианте график составляется из учета эксплуатационных качеств каждого компонента. Для этого нужно изучить инструкции по эксплуатации и характеристики, которые предоставляются производителем. На основании этих данных можно составить оптимальный регламент технического обслуживания системы отопления.

Требования к эксплуатации торгового центра

Законодательно установлено, что эксплуатация торгового центра должна проводиться в соответствии с нормами и правилами обслуживания внутренних сетей. Это означает, что к зданию ТЦ и его внутренним помещениям предъявляется ряд требований. Основные из них касаются конструктивных особенностей объекта и обеспечения безопасности:

• торговые залы площадью более 1500 м2 необходимо размещать в здании с двумя и более этажами;
• если торговая площадь превышает 4500 м2 сооружение оборудуется эскалаторами;
• витрины обеспечиваются защитой стекол от конденсата, а принеобходимости — от попадания прямых солнечных лучей;
• для каждого торгового зала нужно предусмотреть по 2 эвакуационных выхода;
• помещения торгового центра в обязательном порядке оборудуются автоматической пожарной сигнализацией и установками пожаротушения.

Профессиональный комплексный сервис по обслуживанию торговых центров учитывает все особенности объекта и гарантирует выполнение требований, предъявляемых к эксплуатации таких объектов.

Полезная рассылка по технической эксплуатации зданий

Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.

Услуги уборки помещений для офисных, торговых и производственных помещений

Регламент уборки торгового центра

Организация обслуживания пожарной сигнализации в торговом центре

РАБОТЫ ПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ВИДЕОНАБЛЮДЕНИЯ

По большому счету этот раздел ни что иное как пояснения к прилагаемому регламенту. Это минимально необходимый объем работ, повышающий вероятность безотказной работы системы.

Но 100% надежности даже за счет супер обслуживания обеспечить невозможно.

Следует заметить, что разные виды работ имеют свою периодичность выполнения. Здесь опять же следует руководствоваться здравым смыслом. Иногда требуется выполнить те или иные мероприятия не дожидаясь планового срока. Это называется внеочередным регламентом.

Кстати, сроки я поставил с учетом своего видения значимости тех или иных действий. В других источниках они могут быть иными, но это представляется не принципиальным.

Поскольку техническое обслуживание и ремонт систем видеонаблюдения – мероприятия взаимосвязанные, то те работы, которые вроде бы относятся к регламентным, часто приходится выполнять «на заявке» по поводу возникшей неисправности.

Итак, с чего следует начать обслуживание, придя на объект.

1. Проверка работоспособности системы (ежемесячно).

Смотрим, все ли камеры и мониторы работают. Проверяем соответствие требуемых зон обзора реальным, четкость, яркость и контрастность изображения, при необходимости осуществляем соответствующую корректировку.

Также при наличии опций PTZ (дистанционного управления камерами) проверяется работоспособность систем управления.

2. Проверка состояния жестких дисков (ежемесячно).

Помимо тривиальной проверки на работоспособность, смотрим соответствует ли предъявляемым требованиям глубина архива видеозаписей.

Этот параметр может «уйти» от разных причин:

• изменение интенсивности движения в зоне контроля камер видеонаблюдения (при записи по детектору);
• несоответствие чувствительности детектора реальной ситуации на объекте;
• включение режима записи от посторонних воздействий (засветок, проезжающих автомобилей, качающихся ветвей деревьев и пр.).

Эти факторы постоянно меняются, так что учесть из раз и навсегда не получится, а значит надо контролировать всякий раз при проведении ежемесячного регламентного обслуживания системы.

3. Внешний осмотр оборудования (ежемесячно), кабельных трасс и соединений (раз в три месяца или по мере необходимости).

В полном объеме этот пункт подразумевает осмотр камер на предмет повреждений, загрязненности. Проверяется проверка (желательно, но мало кто делает) кабельных линий на предмет несанкционированных врезок, провисов, повреждений проводов. Контролируется качество соединений (винтовых и разъемных).

Кстати, если изображение от одной или нескольких камер начнет «моргать» или вовсе пропадет, поневоле придется проверять качество соединений. Это лишняя иллюстрация к относительности сроков выполнения регламентных работ по обслуживанию видеонаблюдения.

4. Проверка системных настроек и параметров (раз в три месяца).

Часть работ можно делать и чаще, например, проверка системного времени регистратора или сервера.

Перечислить все настройки подлежащие проверке невозможно, поскольку они разные для каждого объекта, но, можно попробовать, например:

• зона детектора движения;
• режим записи;
• режим отображения;
• настройка сигналов и оповещений для различных ситуаций (закрытие камеры, пропадание сигнала и пр.).

Для систем IP видеонаблюдения этот список можно продолжить.

5. Очистка от пыли и грязи камер, видеорегистраторов, серверов и другого оборудования (раз в три месяца).

Реально необходимые работы в рамках любого регламента. Последствия их невыполнения могут быть различными: от ухудшения качества изображения до перегрева и выхода оборудования из строя.

6. Контроль электрических параметров оборудования (раз в год).

В первую очередь это касается измерения выходного напряжения блоков питания, емкости и исправности аккумуляторов (при их наличии).

В принципе, если здесь что будет не так, то это сразу проявится и не нужно будет ждать срока обслуживания, определенного регламентом. Так что пункт этот больше номинальный.

Сюда же можно отнести измерение сопротивления изоляции соединительных линий (слаботочка). Не путайте с сетевой проводкой.

Это главное, чем можно ограничиться при организации обслуживания систем видеоконтроля. Естественно нюансов хватает всегда и везде, но кто знает в какой момент какая микросхема «прикажет долго жить»:)

Как не ошибиться с выбором подрядчика

ОКПД на ремонт системы отопления предъявляет достаточно жесткие требования к исполнителю восстановительных работ. Однако многие обслуживающие компании, которые берут на себя обязательства по обслуживанию теплосети, действуют в лучших традициях ЖЭКов прошлого.

Поэтому при планировании ремонта стоит обращаться к профессионалам, досконально владеющим современными технологиями. Не менее важны навыки по грамотному применению нового оборудования, монтажу узлов и коммуникаций.

Цель капитального ремонта – максимально модернизировать систему отопления

Частные компании располагают штатом квалифицированных специалистов, которые регулярно проходят обучение на базе производителей и дилеров импортного оборудования. По результатам семинаров и тренингов организаторы обучающих мероприятий выдают подтверждающие сертификаты.

Составление и анализ проектной документации – зона ответственности квалифицированных инженеров

В самом начале работы с потенциальными подрядчиками будет не лишним выяснить наличие сертификационных документов, познакомиться со списком выполненных объектов, навести справки и запросить характеристики.

Стоит обратить внимание на работу специалистов различных направлений. Например, составление сметы на ремонт системы отопления и разработка проекта требуют глубоких знаний номенклатуры строительного рынка

Также компании, всерьез работающие в ремонтной сфере, располагают солидной базой контрагентов и поставщиков оборудования, что предопределяет успешное прохождение тендеров по выбору подрядчика.

Сотрудничество с профессионалами – лучшая гарантия качественного и своевременного выполнения всего комплекса работ по ремонту отопительных коммуникаций с соблюдением действующих требований ОКПД и других нормативных документов.

Очистка системы отопления перед отопительным сезоном

Первое, что нужно сделать – это промыть систему отопления изнутри. Этот этап подготовки к отопительному сезону очень важен. Внутри на трубах и батареях оседает накипь и другие загрязнения. Вследствие этого толщина стенок увеличивается, а теплопроводность уменьшается. Соответственно, контур обогрева начинает хуже работать, расходы на энергоноситель растут.

Профессиональный бустер.

Вариантов промывки много, но самая популярная среди владельцев автономных систем отопления химическая очистка. Метод не подразумевает использования специального дорогостоящего оборудования. Нужен только , который легко можно сделать своими руками. Принцип промывки заключается в том, что по контуру прогоняется кислотный раствор в течение нескольких часов.

Кислота разъедает не только накипь, а и ржавчину, иногда может повредить паранитовые или резиновые прокладки. Бывает, что после очистки химическим методом появляются утечки. Это хорошо, так как слабые места были выявлены еще до начала отопительного сезона и есть достаточно времени на ремонт.

Вы наверняка могли видеть как контуры со стальных труб и с чугунными батареями красят поверх старого слоя. Со временем металл обрастает таким слоем краски, что в значительно степени снижается теплопроводность.

Замена теплоносителя перед отопительным сезоном

Следующий этап подготовки системы отопления к отопительному сезону – это замена теплоносителя. Если после промывки системы отопления не было выявлено утечек и неисправных элементов, то контур можно заполнить теплоносителем и он уже готов к работе. Менять жидкость в системе отопления нужно, даже если не проводилась очистка. Специалисты рекомендуют заливать в контур дистиллированную воду или незамерзающую жидкость.

Если у вас двухконтурный котел — не используйте антифриз.

У незамерзайки есть свой ресурс службы, после которого жидкость начинает распадаться на составляющие. Самый опасный компонент при этом соляная кислота. Получается если не менять незамерзайку, то по контуру будет циркулировать кислота, которая быстро разрушит все элементы системы. Ресурс незамерзающей жидкости указан на упаковке.

Заполнить систему отопления можно:

• используя насос для опрессовки;
• посредством подпитки из водопровода;
• в можно залить теплоноситель даже ведром.

Если в теплоносителе минимальное содержание железа, а РН близкий к оптимальному, то оборудование (котел, насос, радиаторы) прослужит гораздо дольше. Требования к качеству теплоносителя указываются в паспорте изделия.

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ОЦЕНКИ ГОТОВНОСТИ К ОТОПИТЕЛЬНОМУ ПЕРИОДУ

В соответствии с части 2 статьи 4 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ «О теплоснабжении» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2010, N 31, ст. 4159; 2011, N 23, ст. 3263; N 30 (ч. I), ст. 4590; 2012, N 50, ст. 7359; N 26, ст. 3446; официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 31.12.2012, N 0001201212310042) и пунктом 4.2.14.6 Положения о Министерстве энергетики Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 мая 2008 г. N 400 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 22, ст. 2577; N 42, ст. 4825; N 46, ст. 5337; 2009, N 3, ст. 378; N 6, ст. 738; N 33, ст. 4088; N 52 (ч. II), ст. 6586; 2010, N 9, ст. 960; N 26, ст. 3350; N 31, ст. 4251; N 47, ст. 6128; 2011, N 6, ст. 888; N 14, ст. 1935; N 44, ст. 6269; 2012, N 11, ст. 1293; N 15, ст. 1779; N 31, ст. 4386; N 37, ст. 5001; N 40, ст. 5449), приказываю:

Утвердить прилагаемые Правила оценки готовности к отопительному периоду.

Министр А.В.НОВАК

УТВЕРЖДЕНЫ приказом Минэнерго России от 12.03.2013 N 103

ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

7.1. Абонент оплачивает Энергоснабжающей организации: 

— стоимость тепловой энергии, исходя из тарифа, установленного уполномоченным органом в области государственного регулирования тарифов. 

В случае если на дату заключения Договора установлен тариф п.7.1 излагается в следующей редакции: 

7.1. Абонент оплачивает Энергоснабжающей организации: 

— стоимость тепловой энергии, исходя из тарифа, установленного уполномоченным органом в области государственного регулирования тарифов (Приложение № 1). 

Изменение уполномоченным органом тарифа, применяемого при расчете, в период действия Договора не требует внесения изменений в Договор, а измененный тариф вводится в действие со дня его установления. 

7.2. Расчеты по настоящему Договору производятся платежными поручениями на расчетный счет Энергоснабжающей организации. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Энергоснабжающей организации. 

7.3. Расчетным периодом за теплоснабжение является календарный месяц. 

7.3.1. Расчеты осуществляются в следующем порядке: 

-35 процентов договорной (плановой) общей стоимости тепловой энергии, потребляемой в расчетном периоде, за который осуществляется оплата, вносится в срок до 18-го числа этого месяца; 

-50 процентов договорной (плановой) общей стоимости тепловой энергии, потребляемой в расчетном периоде, за который осуществляется оплата, вносится в срок до последнего числа этого месяца; 

-оплата за фактически потребленную в расчетном периоде тепловую энергию с учетом денежных средств, ранее внесенных Абонентом в качестве оплаты за тепловую энергию в расчетном периоде, осуществляется на основании Акта приема — передачи тепловой энергии и теплоносителя в срок до 10-го числа месяца, следующего за месяцем, за который осуществляется оплата. В случае если объем фактического потребления тепловой энергии за истекший месяц меньше договорного объема, определенного соглашением сторон, излишне уплаченная сумма зачитывается в счет платежа за следующий месяц. 

Счета-фактуры выставляются Энергоснабжающей организацией в адрес Абонента в соответствии нормами действующего законодательства. 

В случае заключения Государственного (Муниципального) контракта, договоров с казенными предприятиями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными и иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими управление многоквартирными домами, если предварительная оплата коммунальных услуг не установлена в договоре управления многоквартирными домами, а также в отношении договоров с организациями, осуществляющими поставку тепловой энергии указанным потребителям, если доля поставки тепловой энергии в общем объеме поставляемых указанными организациями товаров и услуг составляет более 75 процентов п.7.3.1. излагается в следующей редакции: 

7.3.1. Расчет производится до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании Акта приема-передачи тепловой энергии и теплоносителя. 

Счета-фактуры выставляются Энергоснабжающей организацией в адрес Абонента в соответствии нормами действующего законодательства. 

7.4. Если дата расчетов приходится на выходной или праздничный день, то расчетным — является последний рабочий день, предшествующий выходному или праздничному дню. 

7.5. Погашение Абонентом образовавшейся задолженности за принятую тепловую энергию и теплоноситель осуществляется в порядке календарной очередности образования задолженности. 

7.6. В случае, если при проведении расчетов по настоящему Договору Абонентом не указывается за какой период производится оплата, то Энергоснабжающая организация зачисляет эту сумму в счет ранее возникшей задолженности Абонента; 

Акт приемки системы отопления

Произвели проверку и приемку системы отопления на эффект действия по адресу: ____________________

________________________________________________________________________________________________________________

(административного округа, квартал, улица, № дома и корпуса, назначение объекта)

и установили:

1. Система отопления смонтирована в соответствии с проектной и нормативно-технической

документацией и испытана согласно проекту и требованию СНиП 3.05.01-85 гидравлическим

давлением на… атм. (см. акт от «__» _____________ г.).

2. Расширительный сосуд установлен в ЦТП (ИТП) в корпусе № ___ в соответствии с проектом,

изолирован и обеспечен автоматикой подпитки.

3. Автоматизированный узел управления (АУУ) (при подключении здания через ЦТП) смонтирован

и функционирует в соответствии с проектом и нормативно-технической документацией и обеспечивает

параметры теплоносителя соответствующие графику температур и расчетным давлениям.

4. Термостатические автоматические клапана у отопительных приборов установлены в соответствии

с проектом и имеют временные защитные колпачки или термоэлементы (головки). В случае неустановки

термоэлементов (головок) на период приемки системы отопления, предъявлен договор со специализированной

организацией № ___ от _______ г. о принятии на хранение и последующей установке термоэлементов (головок).

5. В двухтрубной системе отопления на термостатических клапанах осуществлена монтажная настройка

клапанов на позиции, соответствующие проектным значениям для каждого помещения.

6. При наличии балансовых клапанов на секционных узлах и стояках системы отопления, осуществлена

монтажная настройка клапанов на позиции, соответствующие проектным значениям для каждого стояка.

7. Проверка на эффект действия всей системы отопления в целом (с установленными термостатическими

элементами) показала, что при наружной температуре воздуха Тн = _____ град. С, температура подающей

воды на узлах управления Тк = ___ град. С, температура обратной воды То = ___ град. С, циркуляционный

напор ___ м, при этом все приборы системы отопления имели равномерный прогрев. Температура во

внутренних помещениях составила ___ град. С. На основании произведенного осмотра и испытаний

предъявленная к сдаче система отопления считается принятой к эксплуатации.

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

ДОГОВОР НА ОБСЛУЖИВАНИЕ СИСТЕМЫ ВИДЕОНАБЛЮДЕНИЯ

Не буду отрицать необходимости составления договоров, предусматривающих все что только можно, вплоть до выхода аппаратуры из строя в результате воздействия полярного сияния:

• во- первых, юристам предприятия тоже пить-есть надо и доказывать свою значимость и незаменимость.
• во- вторых, действительно, ведь могут и обмануть хитрые контрагенты.

При заключении договора на обслуживание в противовес этому можно поставить здравый смысл и самую малость ссылок на действующее законодательство.

Начнем с того, что, как правило, обслуживание систем видеонаблюдения выполняет та же фирма, что делала монтаж. Договор этот долгосрочный и никому не интересно терять гарантированный источник дохода в виде ежемесячных платежей из-за сомнительных «косяков».

Таким образом, достаточно оговорить основные моменты условий оплаты, общего порядка предъявления претензий и разрешения споров, расторжения и пр.

Что касается стоимости обслуживания видеонаблюдения, то как таковых, строгих расценок нет. Так что здесь рулят договорные цены. Следует заметить, что это определяет неоднозначность ситуации.

С одной стороны, объем работ при качественно выполненном монтаже в течение нескольких первых лет эксплуатации небольшой (для средней системы до 16 камер). Следовательно, стоимость может составлять смешные несколько тысяч рублей в месяц.

С другой стороны, эти несколько тысяч могут быть просто не интересны, поскольку подразумевают определенные, пусть небольшие, обязательства. Так что все зависит от требований, предъявляемых заказчиком в плане более организационном, чем техническим.

Мне как то предложили обслуживание и дали посмотреть типовой договор, где были прописаны такие моменты как:

• ношение электромонтерами при выполнении работ фирменной спец. одежды;
• согласование доступа на объект за 2-3 дня до выполнения работ и тому подобное на 5-ти листах.

Вроде не смертельно, в то же время – мне эта корпоративная мания величия заказчика за 2000 рублей надо? Неизвестно что еще потом выплывет.

Таким образом, цена на обслуживание определяется путем обсуждения, а расценки указанные в Интернете – повод для начала переговоров.

Завершая тему предоставляю возможность скачать пакет реальных документов, по которым работал с одним из заказчиков долгое время, в составе:

• договора на обслуживание;
• регламента;
• акта выполненных работ.

При необходимости можете что-то подправить, все в ваших руках.

  *  *  *

2014 — 2020 г.г. Все права защищены.

Материалы сайта имеют ознакомительный характер и не могут использоваться в качестве руководящих и официальных документов